Es usual hoy en día observar gran cantidad de locales comerciales desocupados en sectores que a comienzo de este año eran ampliamente comerciales. Esta situación como es de conocimiento general tiene su raíz u origen en las consecuencias causadas por la pandemia del Covid-19, que desde marzo de este año ha afectado enormemente la economía al provocar que el Gobierno Nacional tomara medidas como aislamientos obligatorios, cierres de establecimientos de comercio y la prohibición del libre ejercicio de múltiples oficios, reduciendo de esta manera la libertad de los ciudadanos con el objetivo de mitigar los efectos negativos en la salud pública.
Dichas medidas han afectado las distintas actividades económicas desarrolladas por el sector privado, ya que no ha podido continuar operando en condiciones corrientes y encuentran dificultades para mantener sus ingresos, y por consecuencia diversas obligaciones para con sus trabajadores, acreedores y en general los gastos necesarios para su normal sostenimiento.
Ante esta situación, se promulgaron 2 decretos que regularon aspectos relacionados con los contratos de arrendamiento:
El primero de ellos fue el Decreto 579 del 15 de abril de 2020, por el cual “se adoptan medidas transitorias en materia de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento”. En dicha norma se reconoce que las medidas tomadas en aquel entonces afectaban la generación de ingresos y por ende el cumplimento de obligaciones periódicas derivadas de contratos de arrendamiento de inmuebles tanto de destinación habitacional como comercial, por lo que planteo una serie de beneficios enfocados a evitar las acciones de desalojo y el incumplimiento en las obligaciones laborales y contractuales de las propiedades horizontales.
El segundo fue el Decreto 797 del 4 de junio de 2020, por medio del cual “se adoptan medidas transitorias en materia de arrendamiento de locales comerciales”. Esta norma se enfocó en regular la terminación unilateral de los contratos de arrendamiento comercial de locales cuyos arrendatarios se encontraban imposibilitados de ejercer su actividad económica.
Posteriormente no han vuelto a elaborar normas relacionadas con la mitigación de los efectos negativos que ha tenido el aislamiento y medidas relacionadas frente al cumplimiento de obligaciones como el pago del arriendo. Es usual encontrar muchas dudas como: ¿existen hoy en día beneficios o facilidades para dar por terminado el contrato de arrendamiento?, ¿que sucede si me quedo sin trabajo y no puedo continuar pagando el contrato de arrendamiento?, ¿Qué ocurre si no puedo abrir mi negocio por alguna norma del gobierno o del municipio?, ¿Cuándo y de qué forma puedo terminar el contrato de arrendamiento sea escrito o verbal?
Por lo tanto, en este artículo pretendo esbozar brevemente la situación jurídica actual de los contratos de arrendamiento y algunas posibilidades que pueden ser de utilidad en situaciones conflictivas.
Desafortunadamente, los Decretos mencionados anteriormente no pretenden aliviar la situación financiera de personas que están teniendo dificultades para pagar sus canones de arrendamiento, pues solo trataban de regular algunas situaciones particulares que se estaban volviendo problemáticas, como lo son los desalojos en época de aislamiento y la terminación de contratos para empresarios que no podían ejercer su actividad. Lo cierto es que los beneficios en aquellas situaciones fueron temporales y a día de hoy, no existen regulaciones al respecto.
De acuerdo a lo anterior, solo quedarían las alternativas que se hayan pactado en el contrato de arrendamiento firmado o a las que se llegue por medio de un acuerdo entre las partes, que ayuden a prevenir, evitar y corregir cualquier desequilibrio imprevisible que haya afectado las bases de lo inicialmente pactado. Es importante a la hora de plantear un acuerdo tener en cuenta que (1) en la mayoría de situaciones un proceso judicial tanto para el arrendador como para el arrendatario es un desgaste por el tiempo y los gastos en honorarios de un profesional del derecho que los guie y represente en dicho proceso (2) si es muy difícil pagar completo el canon pactado, así sea por medio de un proceso ejecutivo un juez no puede obligar el pago de lo que no se tiene, por lo que en ambas situación es mucho más viable llegar a una conciliación que permita superar la situación entendiendo las dificultades de ambas partes.
Igualmente puede ser viable dependiendo de cada caso, alegar causales como la fuerza mayor o el caso fortuito en caso el incumplimiento o pedir judicialmente la revisión del contrato de local comercial en virtud del artículo 868 del Código de Comercio el cual pretende reequilibrar lo pactado cuando circunstancias imprevistas e imprevisibles, posteriores a la celebración de un contrato de ejecución sucesiva como el de arrendamiento, alteren o afecten la prestación de futuro cumplimiento a cargo de una de las partes. Pero más allá de los estipulado en el Código de Comercio y el contrato en caso de locales comerciales y la Ley 820 de 2003 y el contrato en los arriendos de vivienda urbana, no existen de momento ninguna normativa que pretenda mitigar las consecuencias negativas que en este aspecto sigue causando la pandemia del Covid-19 y medidas como las restricciones en el aforo de locales, comercios y cualquier lugar de concentración de personas.
En cualquier caso, pueden hacernos llegar a nuestros correos o canales de contacto cualquier inquietud particular respecto al tema, para darle una asesoría personalizada luego de estudiar su situación.