Uno de los principales miedos a la hora de arrendar un bien inmueble, sobre todo cuando esto se hace sin intermedio de una inmobiliaria, es el riesgo de caer ante un arrendatario moroso, el cual puede llegar a constituirse en una afectación a las finanzas del arrendador, en especial cuando se trata de obligaciones tales como los montos de administración y otros similares que al final se constituyen como egresos para el dueño del inmueble.
Una de las soluciones para ello, se encuentra en basar la relación legal en un contrato lo suficientemente completo, como para prever este tipo de acontecimientos. Usualmente, esto se encontraría en cláusulas aceleratorias que permitan la extinción del contrato de arrendamiento de forma unilateral e inmediata, así como la mención de que el mismo contrato de arrendamiento se pueda reclamar judicialmente de manera sencilla, esto con el fin de que, en el eventual caso en el que el propietario del bien inmueble desee presentar sus pretensiones ante un juez, este pueda presentar dicho caso como un proceso judicial sencillo para el cobro, el cual en esencia, posee mayor agilidad que el estar enfrentándose ante un proceso declarativo, el cual en muchas ocasiones tiende a ser más demorado.
Recordemos que una de las garantías que da la ley colombiana a favor de los arrendatarios ante este tipo de escenarios en el que se presenta la respectiva demanda ejecutiva para la restitución de un bien inmueble, radica en el artículo No. 384 del Código General del Proceso, el cual, en su inciso segundo del numeral 4º dice lo siguiente:
“Cualquiera que fuere la causal invocada, el demandado también deberá consignar oportunamente a órdenes del juzgado, en la cuenta de depósitos judiciales, los cánones que se causen durante el proceso en ambas instancias, y si no lo hiciere dejará de ser oído hasta cuando presente el título de depósito respectivo, el recibo del pago hecho directamente al arrendador, o el de la consignación efectuada en proceso ejecutivo.”
Entonces resulta mucho más efectivo para el arrendatario el poder presentar una resolución legal sencilla ante un juzgado competente para hacer valer las respectivas cláusulas aceleratorias que el contrato pueda tener.
Sin embargo, si acontece que el contrato que tiene un arrendatario con su respectivo arrendador no posee ningún tipo de cláusulas de esta naturaleza e incluso se haya obviado el indicar que el mismo documento contractual también podía prestar intermediación legal sencilla, en primera instancia, hace ver un gran inconveniente al propietario, pues resultaría mucho más dispendioso el probar las respectivas pretensiones ante un juez dentro de un proceso declarativo, el cual, como bien se hizo énfasis arriba, puede llegar a ser más lento antes de llegar a una sentencia por parte del juez competente.
Para ello entonces, otra solución habilitada por la ley, es el uso de los mecanismos alternativos de solución de conflictos (o también denominados como MASC) los cuales, entre sus disposiciones presentan la conciliación, la cual puede llegar a darse tanto de forma judicial como extra judicial. Esto permitirá el poder presentar el caso en concreto ante un conciliador que, de llegar a una solución entre ambas partes, puede emitir un acta de conciliación que dentro de las disposiciones legales, se tomará como una decisión judicial, por lo que se tomará como cosa juzgada (por lo que no se podrá presentar nuevamente el mismo caso ante otro conciliador o ante un juez) y prestará proceso sencillo de resolución legal (mérito ejecutivo) (lo cual podrá ser exigido ante un juez en un proceso ejecutivo).
Es entonces que este mecanismo puede ser de gran recurso para llegar a un punto de acuerdo con el arrendador moroso, para establecer nuevos parámetros, como nuevos tiempos para el pago de los cánones, ajustes, compromisos, inclusión de cláusulas compromisorias, etc. Siempre y cuando no contraríen la ley y tampoco sean desproporcionadas en contra de cualquiera de las partes. Sin embargo, es importante recordar que, si bien puede llegarse a un acuerdo, puede que no encuentren ese punto medio, llegando a que el conciliador expida un acta de conciliación en el cual se dictamine que no se llegó a un acuerdo, indicándose, así como fallida. Por ello, si se precisa mayor cautela para este trámite, se recomienda a un abogado, el cual, aunque no pueda participar dentro de la conciliación, pues, quienes tienen que llegar a ese punto medio son las partes, puede asistir ofreciendo las mejores soluciones para llegar a esa conciliación.
Una vez se tenga la conciliación exitosa, este se podrá colocar como de resolución legal sencilla, por lo que, en caso de que el arrendatario vuelva a incumplir, se podrá ejecutar, para así hacer valer el contenido de dicha acta. Para ello, es recomendable pactar en la conciliación cláusulas aceleratorias que incluyan la devolución inmediata del bien inmueble a su dueño. En caso de incumplirse el acta de conciliación por parte del arrendatario, se podrá ejecutar el mismo para exigir ello.
Es importante, a modo de conclusión, mencionar que la ley prevé que, en el caso de incumplimiento por parte del arrendatario, el arrendador con parte cumplida del acuerdo conciliatorio podrá presentar ante el centro de conciliación, la solicitud de adelantar ante el juez competente el proceso de restitución inmediata del bien inmueble al arrendador, esto apelando al artículo 69 de la ley 446 de 1996, que cita:
“Los Centros de Conciliación podrán solicitar a la autoridad judicial que comisione a los Inspectores de Policía para realizar la diligencia de entrega de un bien arrendado, cuando exista incumplimiento de un acta de conciliación con un acta al respecto.”
Sin embargo, hay que tener en cuenta que esta norma le es aplicable únicamente a los centros de conciliación. Es importante este énfasis, pues, es plausible que quien atienda ante la conciliación para llegar a este tipo de acuerdos, llegue a presentarse ante los conciliadores de equidad quienes, aun cuando tienen todas las atribuciones de llevar a cabo una audiencia de conciliación, dicha norma no les es aplicable, haciendo que el arrendador deba recurrir a presentar la respectiva demanda ejecutiva ante el juez competente, perdiendo la posibilidad de gozar de mayor agilidad a la hora de recuperar su bien inmueble. Por ello, es más recomendable llegar a estos acuerdos conciliatorios con centros de conciliación.
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Sobre el autor:
Samuel Fuentes, es abogado de la Universidad Jorge Tadeo Lozano, hace parte del equipo legal de Gestiones Empresariales López & James Colombia y se especializa en las áreas de Derecho Penal, Derechos Humanos y liquidaciones laborales.